法拍房的拍卖流程及风险_长沙58房产网

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法拍房是法院拍卖房产的简称,举个例子:小王把自有房产抵押给银行借款,但逾期不能还钱,银行为收回贷款,可向法院申请拍卖小王的房子,来偿清他的贷款,这时,小王的房子就成了法拍房。

法拍房对没有“房票”的购房者有个致命吸引点:法拍房不限购,可直接过户。随着政府对限购管制的进一步加强,法拍房也逐步开始限购了,目前,深圳已经对法拍住宅实施了限购政策。据业内人士透露,北京正在对法拍房限购进行调研,上海则会紧跟北京步伐。

法拍房的处置流程一般是:法院查封-第三方出房产评估报告-拍卖-交保证金-竞拍-拿成交确认书-交尾款-出司法裁定书-解封-审税-过户-拿产证。

国内司法诉讼的周期较为漫长,距法院查封到第一次拍卖往往要一年甚至两年时间,因此法拍房第一次拍卖的价格往往是一年前的市场价。如果第一次拍卖流标,法院将启动第二次拍卖,第二次拍卖的价格一般是第一次拍卖的80%~90%;如果第二次拍卖再流标,法院将启动第三次拍卖,第三次拍卖的价格一般是第二次拍卖的80%~90%;如果第三次拍卖流标,法院将不再委托拍卖行拍卖,而是由法院直接变卖。变卖又分成两个阶段:第一阶段由投资人自由竞价,价高者得;第二阶段由投资人自由报价,如果债权人满意投资人的报价即可成交。如果变卖再流标,房产将直接抵债给债权人。随着法拍房被越来越多人知道,法拍住宅已经基本上没有捡漏可能,有时还会高于市场价。

拍卖师落锤后,投资人首先拿到的拍卖凭证是拍卖行出具的成交确认书。如果在现场拍卖,那么现场签字完就可以领到成交确认书。如果是通过网络拍卖,那么得辛苦一趟,亲自跑去拍卖行拿。

拍卖有个极大缺点,就是要付全款,虽然有银行已经开始对司法拍卖提供贷款,但相对还是比较麻烦。拍卖房产前,一定要做好完全准备,拍卖成功后,如果不能按时付尾款,竞买人不仅仅要损失拍卖保证金,还可能要损失重新拍卖造成的损失。根据不同法院不同标的要求,拍卖尾款付清的时间一般是7到15天左右。

司法裁定书在法律效力上等同于产证。从交完拍卖尾款到拿到司法裁定书,大概需要2到5周时间,司法裁定书需要买受人亲自去拍卖行拿。

拿到司法裁定书后,投资人实际拥有了房产所有权,可以对外出租。但是如果要办理银行按揭或者房产出售的话,买受人还需要拿到产证。办理产证的第一步是审税,审税主要在房产所在地的房产交易中心完成。买受人需要先亲自去拍卖行拿到司法裁定书、协助执行裁定书、拍卖资料、房产评估证明等材料,然后在房产交易中心拉出房产的产调信息,接着需要去税务局调取发票信息。如果拍卖房产是一手房,发票需要在开发商处调取,若找不到开发商,本房产的加计扣除计为0,这可能会影响到房产交税额度。总体来说,审税环节大概需要花费买受人3到4个工作日(备注:只能是工作日,其他时间这些部门不上班),前后7到15天左右。

完成审税后,买受人需要给完税证明到拍卖行,拍卖行再联系法院法官对房产进行解封。因为相关法律法规对解封没有做明确的时间约定,各个法院在执行解封程序时有巨大的差异。

解封完,就能过户了,过户必须由买受人亲自到场,过户完成后,需要15天左右时间来办理产证,拿产证也需要买受人亲自去,拿完产证,整个流程才完全结束。

法拍房有什么潜在风险?

法拍房的风险主要有两块:1、隐性费用,2、潜在纠纷。法拍房除了要支付给法院拍卖款外,还需要支付拍卖费、契税和中介服务费。这部分费用相对固定,差不多占拍卖房款的10%左右。另外相对不确定的费用包括:房产本身的欠费,过户需要缴纳的其他税费。欠费和其他税费需要经过实地调查取证后得出。网上有一个很夸张的法拍房,房款仅需300万左右,但税费高达200万。潜在纠纷对非专业的投资人来说,万一存在,是件及其麻烦的事情,对普通投资人来说,如果选择法拍房,最好选择空置的房产。

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